Mieterrechte werden durch den BGH bestärkt

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen die Rechte von Mietern und Wohnungseigentümern bei ungewöhnlich hohen Energierechnungen gestärkt.

In einem Fall verlangte die Klägerin für einen etwa einjährigen Abrechnungszeitraum von den Beklagten Mietern eine Stromkostennachzahlung von mehr als 9.000 Euro, die auf einer (vermeintlichen) Verbrauchssteigerung der Mieter im Vergleich zum vorangegangenen Abrechnungszeitraum um über 1.000 Prozent beruhte.

In dem anderen Fall sollten Mieter einer Wohnung laut Abrechnung fast die Hälfte der Heizenergie des ganzen Hauses verbraucht haben, obwohl ihr Anteil an der Wohnfläche weniger als 13 Prozent beträgt. Die Nachforderung für zwei Jahre betrug mehr als 5.000 Euro. Die Mieter verweigerten die Zahlung, da sie von einem Fehler bei der Verbrauchsermittlung ausgingen. Der Stromanbieter ließ den Zähler untersuchen und blieb bei der Summe.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat, liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, sprich für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Zudem müssen Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht. Sollte der Energieversorger gegen die Mieter klagen, muss er seine hohen Forderungen beweisen. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen müssen Verbraucher allerdings weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstreben.

Zukünftig darf der Vermieter den Einblick in die Ablese- und Abrechnungsdaten  der Heizkostenabrechnung nicht verweigern. Vielmehr sind Vermieter in der Pflicht, die Korrektheit ihrer Forderungen eindeutig nachzuweisen. Der Mieter muss insoweit auch kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genügt hierfür bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

(BGH VIII ZR 189/17 – VIII ZR 148/17)