Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung

Miet- und WEG-Recht

In zwei Fällen aus der Praxis hatten die Mieter der Wohnungen jeweils die
von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
nicht entrichtet. Hierauf haben die Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise
die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs
erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die
aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) hatten zu
entscheiden, ob die Mietverhältnisse aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten
Kündigung endeten.
Der BGH hat mit seinen Urteilen vom 19.9.2018 klargestellt, dass auch eine hilfsweise
ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines
Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die
durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und
zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter vorgenommene
Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.
Der Vermieter bringt aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche
Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam
erklärte fristlose Kündigung aufgrund einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpfl ichtungserklärung
einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.
So hat eine Schonfristzahlung oder Verpfl ichtungserklärung einer öffentlichen Stelle
nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig
hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung „ins Leere“ ginge.